Que 2019 vous apporte une belle maison !

Eh oui, l’année 2019 semble tout indiquée pour former de bons vœux immobiliers. Les prix des maisons ne connaissent qu’une faible augmentation (+ 1,5 % selon l’Insee), les taux d’intérêt restent à un niveau plancher (1,5 % en moyenne pour un emprunt sur 15 ans) et le prêt à taux zéro permet toujours de financer une maison à rénover. Dans ce contexte, les acquéreurs peuvent espérer trouver de belles opportunités sur le marché. À condition toutefois de ne pas se précipiter et d’utiliser les bonnes clés au moment de prospecter.
Si le coup de cœur doit jouer, la raison doit aussi parler au moment de se décider ! C’est pour cela que le notaire livre quelques-uns de ses secrets afin de réaliser un beau projet. Qu’il s’agisse de l’emplacement, de la fiscalité, des diagnostics, de la performance énergétique ou encore du budget, voilà quelques critères clés à bien étudier pour choisir sa nouvelle maison.
Votre notaire vous accompagne dans votre prospection pour que 2019 vous apporte une belle maison !

 

1er voeu

Un emplacement valorisant

Avant de se lancer dans sa recherche immobilière, il convient de s’intéresser en priorité à la géographie des lieux et par conséquent à la situation de votre bien. Pas étonnant, car les notaires vous diront que l’emplacement intervient pour environ 40 % dans le prix d’un logement.
Logiquement, les biens situés dans les grandes métropoles et, dans une moindre mesure, dans les villes moyennes se négocient plus cher que dans les zones rurales. Les écarts peuvent en effet aller de 1 à 3 entre une maison de 100 m2 dans une paisible sous-préfecture de province comme Brive-la-Gaillarde et une périphérie de grande métropole comme Talence à côté de Bordeaux. Si l’investissement de départ demande un effort  financier plus conséquent, il va sans dire que la revente réservera potentiellement une meilleure plus-value.
Mais attention, grande agglomération ne rime pas nécessairement avec belle opération. En effet, le bien ne doit pas être situé à côté d’une rocade ou d’une ligne Sncf, par exemple, car les nuisances affecteront la qualité du bien et son attractivité sur le marché. Découvrons tous les souhaits à formuler à votre notaire lorsque vous allez définir la situation de votre future maison :
• elle profite d’un environnement peu bruyant ;
• elle se trouve non loin des grands axes routiers ou alors à proximité des commerces et écoles ou bien encore à quelques encablures des transports en commun ;
• la carte communale (dans les petites villes) ou le PLU (Plan local d’urbanisme) ne présentent pas de projet qui viendrait modifier l’environnement avec la construction d’une zone commerciale dans un proche périmètre.

Astuce immonot
 Prenez rendez-vous avec votre notaire pour lui faire part de votre projet et lui demander conseil sur les secteurs où il faut acheter en priorité.

 

2e voeu

Des diagnostics rassurants

Les annonces immobilières donnent déjà la tendance puisqu’elles affichent la classe énergie du bien avec les lettres A à G. Celles-ci résultent du DPE (diagnostic de performance énergétique) qui renseigne sur les qualités environnementales d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Le diagnostic comprend également des recommandations pour économiser de l’énergie.
Données à titre de conseil, ces propositions de travaux montrent comment améliorer la performance énergétique du bâtiment.
Au DPE  s’ajoutent d’autres diagnostics immobiliers qui visent à sécuriser la transaction immobilière, au rang desquels nous distinguons : les contrôles amiante, plomb, termites, installation électrique et gaz, assainissement, et servitudes «risques» plus des informations sur les sols. Plus tôt ils vont être consultables et mieux ce sera pour l’acquéreur qui peut ainsi parfaire son niveau d’information sur le bien. Sachant que le notaire apportera toutes les précisions nécessaires.
Arrêtons-nous sur les diagnostics qui doivent vous alerter avant d’acheter :
• en l’absence d’un des différents diagnostics exigés, la responsabilité du vendeur peut être engagée ;
• des constats alarmants au niveau des installations gaz ou électricité vont nécessiter des travaux ;
• toute présence de plomb ou amiante présente un risque pour la santé ;
• la mise en conformité de l’installation d’assainissement non collectif devra être réalisées par l’acquéreur au plus tard un an après la signature de l’acte de vente ;
• l’état des risques et pollutions doit avoir été rempli moins de 6 mois avant la signature de la promesse de vente (ou, à défaut, à l’acte de vente) ou du bail.

Conseil immonot
Demandez à prendre connaissance des rapports de diagnostics bien avant de signer le compromis de vente chez le notaire. Cela vous donne une bonne vision par rapport à la qualité du bien.

 

3e vœu

Des performances énergétiques étonnantes !

Si l’aspect environnemental devenait le critère de choix numéro 1 ? Les dernières annonces du gouvernement à l’heure où nous écrivons ces lignes nous confirment, que même dans la maison, les chauffages au fuel vont passer à la trappe ! En effet, à échéance de 10 ans, les chaudières fonctionnant avec cette énergie devraient être remplacées par des dispositifs plus respectueux de l’environnement. Ce qui incite les futurs propriétaires à prendre la dimension chauffage en considération. Selon leur choix immobilier, il faudra peut-être prévoir un budget supplémentaire pour financer une nouvelle installation. Parmi les solutions alternatives au fuel, nous retiendrons :
• la chaudière gaz si la maison peut être raccordée au réseau du gaz de ville ;
• la pompe à chaleur air/eau dans la mesure où la construction bénéficie d’un plancher chauffant de sorte à obtenir un bon compromis confort/prix ;
• le poêle à bois qui constitue surtout un chauffage d’appoint ;
• ou encore un système à géothermie avec captage en sous-sol ou en surface.
Pour financer l’installation d’un nouveau chauffage, l’éco-prêt à taux zéro permet d’emprunter jusqu’à 30  000 € sans intérêts à condition de réaliser un bouquet de 3 travaux (remplacement de système de chauffage, production d’eau chaude sanitaire à énergie renouvelable et isolation thermique de la moitié des fenêtres, par exemple). Et il faut que le bien ait été construit avant le 1er janvier 1990. D’autres aides existent dans le cadre du programme « Habiter Mieux » de l’Anah.

Info immonot
Pensez à prendre un avis auprès des Espaces Infos Énergie qui délivrent des conseils et préconisent un audit énergétique.

 

4e vœu

Une fiscalité avenante

C’est un vœu pieux et c’est bien légitime : comment limiter au maximum la pression fiscale générée par un bien immobilier. Ce qui nous amène à prendre en compte :
• la taxe d’habitation qui va être progressivement réduite pour 80 % des ménages, et qui disparaîtrait pour l’ensemble des foyers à partir de 2020 ;
• la taxe foncière, dont le sort n’est pas remis en question, et qui représente la plus grosse charge. Son mode de calcul comprend la valeur locative cadastrale avec un abattement de 50 % et le taux voté par les collectivités territoriales (communes, intercommunalités et départements).

Bon plan immonot
Demandez au vendeur de vous fournir les relevés d’imposition ou demandez une simulation au service des impôts en charge du secteur.

 

5e vœu

Un budget intéressant

Le budget reste le nerf de la guerre ! Mais le notaire dispose de plusieurs cordes à son arc pour limiter les frais.
Parmi ses atouts maîtres, nous apprécierons :
• des honoraires de négociation parmi les plus avantageux du marché, qui sont compris entre 3 et 6 % du prix d’acquisition ;
• des biens vendus au juste prix car le notaire réalise une expertise immobilière pour déterminer sa valeur ;
• les ventes aux enchères sur immonot, 36h immo, qui permettent d’accéder à des biens très attractifs et de faire des offres d’achat en ligne.

Astuce immonot :
Prenez contact avec les notaires du secteur de votre recherche et informez-les de votre projet. Ils sauront vous conseiller !

 

Maison récente ou ancienne ?

FAITES PARLER RAISON ET PASSION !

Si le charme de l’ancien repose souvent sur la beauté des vieilles pierres, il peut aussi se révéler au travers des constructions plus contemporaines. Découvrons quelques qualités et défauts pour guider notre choix.
AVANTAGES : les vieilles bâtisses possèdent un charme incomparable et des matériaux d’une noblesse rare. Elles peuvent en outre se transformer au gré de leurs nouveaux propriétaires pour se façonner à leur mode de vie. Quant aux maisons plus récentes, elles offrent souvent de beaux espaces de vie et une luminosité très appréciable, le tout  dans un niveau de confort incomparable. Ce qui permet de poser ses valises sans réaliser de gros travaux.
INCONVÉNIENTS : si les constructions des 50 dernières années réservent de beaux volumes, elles pèchent parfois au niveau de leur isolation. Il faut préférer les maisons à partir des années 80 qui comportent doubles-cloisons et double-vitrage (époque de la première réglementation thermique de 1974). S’il s’agit de biens anciens à restaurer, le budget risque de s’envoler compte tenu des nombreux travaux à réaliser, murs, toiture, isolation, chauffage…
CONSEIL : dans tous les cas, demandez l’avis de votre notaire qui, en bon expert immobilier, saura apprécier l’ampleur des travaux et le potentiel qu’offre le bien pour l’habiter ou le renégocier.

 

Christophe Raffaillac