Qu’elle soit choisie ou imposée par les circonstances, l’indivision est un mode de gestion du patrimoine dont il faut bien maîtriser tous les aspects pour en retirer pleinement les profits et éviter les inconvénients.
Il y a indivision lorsqu’un même bien est la propriété de plusieurs personnes (les indivisaires, co-indivisaires ou propriétaires indivis). Dans le cadre d’une succession, l’indivision correspond à une situation transitoire précédant le partage des biens. Mais l’indivision peut aussi résulter d’un choix : celui d’acheter à plusieurs un même bien. Dans les deux cas, elle est à manier avec prudence car son mécanisme n’est pas aussi simple qu’il y paraît.
On partage tout
Le propre de l’indivision est de gérer et profiter du bien ensemble. Chaque indivisaire doit participer au paiement des dettes concernant le bien. Sa contribution est proportionnelle à la part détenue. En cas de dommage ou de dégradation du bien indivis, tous les indivisaires sont en principe responsables. Toutefois, si cet état est dû à une négligence ou une faute d’un indivisaire, il sera tenu pour responsable et devra en répondre. Les indivisaires disposent d’un droit d’usage et de jouissance du bien indivis. Sauf lorsqu’il est décidé que l’un d’eux aura l’usage et la jouissance exclusive du bien. Dans ce cas, il est en principe redevable d’une indemnité d’occupation vis-à-vis des autres indivisaires.
La convention d’’indivision
Une indivision mal organisée peut être source de conflits et de blocage. Pour prévenir ce genre de situations, il est préconisé de rédiger une convention d’indivision. Ce contrat peut, par exemple, organiser l’usage et la jouissance du bien, prévoir des règles propres de répartition et de remboursement des frais… La durée de la convention peut être déterminée (sans dépasser 5 ans) ou indéterminée (elle dure tant que le partage n’a pas lieu). La convention d’indivision doit être rédigée par un notaire dès lors qu’elle porte sur un bien immobilier.
Des décisions qui font l’unanimité
Des règles de majorité différentes s’appliquent selon le type d’acte. Pour tout ce qui concerne la conservation du bien (remplacement de la chaudière, réfection de la toiture…), la décision peut être prise par un seul indivisaire, sans l’accord des autres.
Pour les actes d’administration (vente de meubles, payement des dettes de l’indivision, renouvellement d’un bail d’habitation…), la majorité des deux tiers suffit. Enfin, pour les actes dits de disposition (vente du bien…), le vote à l’unanimité des indivisaires est indispensable.
Nommer un gérant
La loi permet aux indivisaires de désigner un gérant par le biais de la convention d’indivision. Qu’il s’agisse d’un indivisaire ou d’un tiers, il a pour mission de représenter l’indivision, se charger de régler les factures, décider des réparations… Au moins une fois par an, il doit rendre des comptes à l’indivision. Il engage sa responsabilité en cas de faute de gestion.
Y mettre un terme en restant en bons termes
Le Code civil prévoit que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Cela signifie que chaque co-indivisaire a le droit de sortir de l’indivision quand bon lui semble. Ainsi, un seul des héritiers est libre de décider de vendre sa quote-part du bien, même à une personne « extérieure » à l’indivision. Il doit en informer les autres par écrit, en précisant les modalités de la cession (notamment le prix, l’identité du tiers…). Les autres indivisaires sont prioritaires pour acquérir le bien par rapport aux tiers. Si, en revanche, aucun accord sur le principe, sur les modalités de la vente ou du partage n’est possible, les indivisaires doivent alors saisir le tribunal et demander au juge le partage judiciaire.
Dans le cas le plus simple, le juge ordonnera le partage et les héritiers seront renvoyés devant le notaire. Mais si aucune entente n’est possible, cela finira en partage judiciaire avec un tirage au sort des lots (quand il est possible d’en faire), voire la vente des biens aux enchères dans les situations inextricables. Avant d’en arriver là, recourir à la médiation peut débloquer la situation à l’amiable et désamorçer les conflits. Les notaires sont bien placés pour aider à y parvenir !
Marie Christine MENOIRE