Alain et Marie adorent le ski. Ils ont fini de payer leur maison et souhaitent à présent se faire plaisir en achetant une résidence secondaire, un appartement à la montagne. Mais est-ce un bon investissement ?
Marie
Comment choisir un bien à la montagne ?
Au risque d’en refroidir certains, à la montagne, le foncier est rare et le coût des constructions plus élevé qu’en plaine. Évidemment, si votre budget n’est pas très élevé, il faudra orienter votre choix sur des petites stations familiales moins connues. Dans les grandes stations, les programmes neufs ne manquent pas, surtout en résidences de tourisme.
Alain
Nous envisageons à la fois de louer notre futur appartement et de le garder quelques semaines par an, est-ce rentable ?
Depuis quelques années, en raison d’une météo capricieuse et du manque de neige dans les stations de basse altitude, les stations les plus hautes ont le « vent en poupe ». Si vous achetez pour faire du locatif, ce paramètre sera évidemment à prendre en compte. Un taux de remplissage important = un bon rendement locatif ! Pour louer plus facilement, aujourd’hui, la qualité du logement est primordiale. Fini les studios cabines des années 80… Les familles préfèrent louer des appartements à la décoration soignée, aux pieds des pistes.
Marie
Comment booster la location ?
Pour optimiser les locations à la montagne, on a peut-être intérêt à confier son bien à une agence immobilière. De toutes façons, si vous n’habitez pas sur place, vous n’allez pas venir tous les week-ends en saison pour faire les états des lieux d’arrivée et de départ de vos locataires. En confiant son bien à une agence, il faut compter environ entre 15 et 20 % d’honoraires. De nos jours, pour pouvoir mettre un appartement en location dans des stations de ski, il faut pouvoir proposer des services en plus : blanchisserie, ménage, accueil à l’arrivée… Il s’agit donc d’un système de gestion locative à la carte.
Alain
Nous avons aussi entendu parler de résidence de tourisme, est-ce intéressant fiscalement ?
Le Censi-Bouvard, c’est fini pour les résidences de tourisme.
Mais, depuis le 1er janvier 2017, les contribuables fiscalement domiciliés en France, qui réalisent des travaux de réhabilitation dans des logements situés dans des résidences de tourisme, peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 20 % des dépenses payées dans la limite de 22 000 euros par logement réhabilité pour la période 2017 et 2019. Les logements doivent :
• Être achevés depuis au moins 15 ans à la date d’adoption des travaux par l’assemblée générale des copropriétaires ;
• Être loués pendant au moins 5 ans à compter de la date d’achèvement des travaux. La location devant intervenir au plus tard dans les deux mois à compter de la date d’achèvement des travaux.
Les travaux doivent :
• améliorer la performance environnementale du logement
• ou faciliter l’accueil de personnes handicapées ;
• ou consister en des travaux de ravalement.
En outre, les travaux doivent respecter les conditions cumulatives suivantes :
• Être réalisés par une seule entreprise ;
• Porter sur l’ensemble de la copropriété ;
• Être achevés au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant celle de leur adoption par l’assemblée générale des copropriétaires.
Marie
Les locaux commerciaux au rez-de-chaussée de la résidence ont-ils une incidence sur les charges de copropriété ?
Avant de se lancer, il est important de bien « éplucher » le règlement de copropriété afin de voir comment les charges sont réparties entre les locaux commerciaux et les locaux d’habitation. De plus, à la montagne, à cause des variations de température, les façades s’abîment plus vite (surtout les parties en bois) ; un budget travaux sera sûrement à prévoir plus souvent que si vous achetiez ailleurs. Les dépenses de chauffage seront aussi à prendre en compte s’il s’agit d’un chauffage collectif. À méditer…
Stéphanie SWIKLINSKI