Incontournables pour vendre un bien immobilier, les notaires le sont tout autant pour l’acheter. Dès la phase de prospection, ils peuvent vous épauler dans cette mission qui nécessite du temps et réclame des compétences.
100 minutes, c’est indispensable pour devenir propriétaire, car la signature de l’avant-contrat n’est pas une simple formalité. Le timing doit être respecté à la lettre pour ne pas se retrouver sur le bas-côté ! L’avant-contrat est un accord préliminaire qui constitue un véritable « contrat » entre les parties. Il entraîne des obligations pour le vendeur comme pour l’acquéreur. Il permet en outre de préciser les conditions de la future vente et marque l’accord des parties.
Que ce soit une promesse de vente ou un compromis de vente, on ne peut que recommander de confier la rédaction à son notaire. Le recours à ce professionnel du droit immobilier est incontournable, a fortiori depuis la loi Alur qui a ajouté des mentions et documents obligatoires à annexer au compromis. Le notaire évite ainsi de commettre des erreurs qui pourraient fragiliser la vente. Un avant-contrat notarié va sécuriser la transaction.
Compte tenu de la complexité des termes juridiques et de la multiplicité des lois existantes, la rédaction de l’avant-contrat ne s’improvise pas. Le notaire collectera ainsi les informations indispensables au bon déroulement du processus de vente. Il va également procéder à certaines vérifications, comme l’identité et la capacité des parties, et s’assurer que le vendeur est bien propriétaire du bien.
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Un compromis de vente peut comporter des conditions selon lesquelles la vente ne pourra être définitive que lorsque celles-ci seront remplies. Elle est donc subordonnée à l’accomplissement des conditions suspensives. Dans la plupart des cas, les compromis de vente en comportent une, voire plusieurs conditions. Le plus souvent, il s’agit de :
- l’obtention de prêt : l’acquéreur conditionne alors son engagement à l’obtention préalable d’un crédit immobilier. Avec cette condition, si l’acquéreur n’obtient pas son financement dans le délai imparti (production de l’offre de prêt), il ne sera pas engagé et la vente n’aura pas lieu.
- la vente d’un autre bien immobilier : il faudra alors préciser que la vente ne pourra avoir lieu que lorsque l’acquéreur aura vendu son bien ; ce dernier lui servant à financer sa nouvelle acquisition en partie ou en totalité.
- l’obtention d’une autorisation administrative comme un permis de construire.
Par ailleurs, le service de la publicité foncière informe si le bien est grevé d’une servitude, s’il y a une hypothèque sur la parcelle vendue, un pacte de préférence ou tout autre élément pouvant affecter la vente. L’analyse du titre de propriété est donc incontournable. Hors de question de rédiger un compromis de vente sans ce document ou sans être certain que la personne a bien « toutes ses facultés ». De plus, le compromis de vente respecte un calendrier précis : fournir l’offre de prêt à telle date, réitération de l’acte authentique au plus tard le… Certains délais restent d’ailleurs incompressibles comme la purge des droits de préemption par exemple. Il faut donc prendre le temps de faire les choses dans le respect de la législation et donner un maximum de sécurité juridique aux actes. Le notaire est un professionnel du droit, il rédige des actes dans l’intérêt des parties et le respect des lois.
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Des heures décisives puisqu’elles vont amener à acheter, et à s’engager pour plusieurs années. D’où l’importance de trouver un partenaire de confiance comme le notaire car il s’entoure de toutes les précautions juridiques pour que l’acquisition se déroule dans de bonnes conditions. Surtout que dans certaines situations, il faut vite passer à l’action. Dans les marchés tendus, les biens partent très vite, cela réclame beaucoup de réactivité pour confirmer son souhait d’acheter. Le service immobilier de l’étude joue alors pleinement son rôle d’interface pour soumettre les offres de prix au vendeur. Comme le bien a fait l’objet d’une expertise immobilière en amont, son prix de mise en vente reflète parfaitement sa vraie valeur sur le marché. Une marge de négociation reste possible dans de petites proportions.
Un compte à rebours largement moins stressant lorsqu’il s’agit d’un mandat exclusif. Dans ce cas, moins de pression liée aux tractations des autres professionnels de l’immobilier, puisque le négociateur dispose de toute latitude pour piloter la transaction. Mais l’exclusivité ne concerne pas une majorité de biens. Par conséquent, pour que ce sprint final donne lieu à une belle acquisition, il faut se mettre dans les meilleures dispositions.
Dans cette dernière ligne droite qui amène à signer le compromis de vente, il faut déjà se mettre dans la peau du futur propriétaire. Ce qui suppose d’avoir réuni un certain nombre de pièces et d’avoir obtenu quelques accords de principe.
À commencer par une simulation bancaire qui prouve la capacité de financement de l’acheteur. Celle-ci mentionne le taux de crédit, la durée et la mensualité du prêt. Dans le cas d’une opération achat/revente d’un bien, les critères d’octroi du prêt relais figurent dans l’offre de la banque.
C’est aussi le moment où il ne faut pas oublier de totaliser les frais d’acquisition, généralement appelés « frais de notaires ». Ils représentent 7 à 8 % du prix d’achat du bien. Précisons que plus de 80 % de cette somme comprend des impôts qui reviennent à l’État.
Quant aux frais de négociation, ils apparaissent déjà dans le prix de chaque bien mis en vente. Chez les notaires, ils restent très avantageux et se situent en moyenne autour de 5 %.
Tous ces postes de dépenses nous donnent les grandes lignes du plan de financement. Il ne reste plus qu’à intégrer l’apport personnel de l’acquéreur. Il représente idéalement 10 à 20 % du coût total de l’opération.
À cette compilation de chiffres s’ajoutent des justificatifs administratifs à fournir, comme l’identité de l’acquéreur (nom, prénom, date et lieu de naissance), la situation matrimoniale, les coordonnées…
Toutes les conditions semblent réunies pour que le notaire prépare un projet de compromis de vente.
En tant que professionnel du droit, il maîtrise parfaitement sa rédaction et tous les documents à annexer. Il prévoit des conditions particulières et suspensives. Précisons que la signature d’un compromis de vente chez le notaire, en plus de toute la sécurité qu’elle procure, n’entraîne aucuns frais spécifiques.
Autant de points forts de la négociation notariale pour que l’acheteur remporte la vente !
LE BON COMPROMIS DE VENTE:
1 descriptif précis du bien
1 étude du titre de propriété
1 examen des servitudes et autres mitoyennetés
1 analyse de l’urbanisme
1 liste de conditions suspensives
Christophe Raffaillac