Un projet de construction s’élabore étape par étape. On établit d’abord des bases solides avant de passer à la construction proprement dite.
J’élabore mon projet
Pour commencer, il est indispensable de bien définir votre projet et savoir exactement ce que vous voulez. Vous éviterez ainsi les pertes de temps et le stress dus aux changements intempestifs. Pour cela une seule solution : listez vos priorités (nombre de pièces, avec ou sans garage, de plain-pied ou à étage, superficie souhaitée, maison contemporaine ou classique…).
Cela passe aussi par un petit point sur votre budget. Inutile (et frustrant) de rêver d’une maison avec 5 chambres, piscine… sur un immense parc arboré… si votre budget ne vous le permet pas. Pour élaborer celui-ci (et par la même votre plan de financement), vous devrez compter en coût global. Ne vous limitez pas au prix d’achat du terrain et à la construction. À ces deux postes, certes importants, il faudra ajouter d’autres dépenses (raccordement aux réseaux, frais de notaire, assurances de prêt, aménagement des extérieurs…).
Je trouve le terrain
Le choix du terrain est primordial pour l’orientation de votre projet. À priori, cela n’a pas l’air très compliqué, mais encore faut-il penser à certaines petites choses :
• assurez-vous qu’il est constructible. Pour en être sûr, demandez un certificat d’urbanisme à la mairie. Ce document vous précisera notamment : la constructibilité du terrain, les dispositions d’urbanisme à respecter (densité autorisée, hauteur, aspect extérieur…), les éventuels classements en secteur protégé, classé ou sauvegardé, les servitudes, les impôts locaux et taxes (à connaître pour établir votre plan de financement en vue de l’obtention d’un prêt et gérer votre budget au quotidien ensuite) ;
• vérifiez que la viabilité du terrain et que le bornage ont été faits (sauf si vous achetez un terrain en lotissement où cela est prévu d’office) ;
• soyez également attentif à : l’emplacement (proximité de la ville et de ses commodités, mais pas trop près des grands axes routiers ou de sites bruyants ou polluants…), la configuration du terrain (pas trop pentu pour éviter des travaux de terrassement ou de remblai ou des risques de tassements de terrain…), la qualité du sol et du sous-sol, l’orientation (pour minimiser les dépenses de chauffage et de lumière dans la maison), la surface du terrain, les taxes de la commune…
La taxe d’aménagement
La taxe d’aménagement est un impôt local perçu par la commune, le département et la région sur toutes les opérations de construction, reconstruction ou agrandissement de bâtiments que vous pouvez faire sur votre terrain dès lors qu’elles nécessitent une autorisation d’urbanisme (permis de construire ou autorisation préalable). Le montant de la taxe est calculé selon la formule suivante : surface taxable (construction ou aménagement) x valeur forfaitaire (sauf valeur fixe pour certains aménagements) x taux fixé par la collectivité territoriale.
Je choisis le constructeur
Une fois le terrain trouvé, avant de donner le premier coup de pelle, reste encore une étape importante : sélectionner le professionnel à qui vous allez confier votre projet. Vous avez l’embarras du choix, mais en optant pour un constructeur de maisons individuelles, vous serez assuré de bénéficier d’un service complet et sans soucis. Vous ne signerez qu’un seul contrat (le Contrat de Construction de Maison Individuelle ou CCMI). C’est le plus répandu, mais c’est aussi et surtout le seul contrat qui est réglementé et qui vous offre un maximum de garanties. Le constructeur que vous aurez choisi s’occupera de tout pour vous et suivra votre projet de A à Z : permis de construire, choix des entreprises et des artisans, échelonnement et suivi des étapes de construction. Ceci a plus d’un avantage : cohérence du projet, simplicité des relations avec moins d’intermédiaires et donc moins de risque d’erreurs et de délais qui s’allongent…
Obtenir un permis de construire
À moins de passer par l’intermédiaire d’un constructeur qui s’occupera de toute la partie administrative, vous devrez déposer un dossier de demande de permis de construire. C’est la pièce maîtresse de votre projet, alors pas de faux pas ! Il doit comprendre notamment les plans de la future habitation et une description précise du projet… Cette démarche permet de vérifier la faisabilité du projet par rapport aux règles d’urbanisme. En principe, pour les permis de construire, le délai d’instruction de la demande est de deux mois, à compter de la réception du dossier complet pour les maisons individuelles. Il n’y a plus qu’à attendre… Les plus pressés d’entre vous peuvent télécharger leur demande par internet.
Je finance mon projet
Le projet étant arrêté, vous devez évidemment calculer votre budget. La solution la plus classique pour financer reste le prêt bancaire. Celui-ci est octroyé selon vos besoins et vos capacités financières. Il s’agit donc de définir la somme que vous pouvez consacrer au remboursement de votre prêt immobilier. L’idéal est de ne pas dépasser 33 % de vos revenus mensuels. En comparant, de façon objective, vos recettes (salaires…) et vos dépenses (prêt à la consommation en cours…), vous établirez ainsi le budget que vous pouvez consacrer à votre projet immobilier. Renseignez-vous car vous avez peut-être aussi droit à des aides à la construction : prêt à taux zéro (PTZ), prêt action logement, aides et subventions locales… Et n’oubliez pas d’avoir un petit apport personnel. Ça aide !
Je réceptionne les travaux
La phase de réception des travaux est déterminante. Loin de se limiter au seul aboutissement d’un projet qui vous tient à cœur, c’est avant tout un temps décisif, qui déclenche les délais de garanties (garantie décennale, garantie biennale de bon fonctionnement…) et donc de mise en oeuvre des assurances si nécessaire. La réception donne lieu à un procès-verbal dans lequel seront consignées les éventuelles « réserves » (points défaillants relevés). Ce n’est qu’après l’établissement de ce document (ou de la levée des éventuelles réserves) que vous pourrez enfin poser vos meubles et vous installer chez vous.
Marie-christine Ménoire