ACHAT IMMOBILIER – Premier pas sur la pierre réussi avec mon notaire !

Les candidats prêts à embarquer pour un vol direct en direction de leur premier logement ne manquent pas ! On estime à 600 000 le nombre annuel de primo-accédants, cela représente un peu plus d’un acheteur sur deux. En effet, le volume de transactions conclues dans l’ancien à fin octobre 2021 sur 12 mois s’élève à près de 1,2 million, soit une hausse de 14,5 % par rapport à 2019.
Des valeurs qui traduisent l’intérêt marqué des particuliers pour l’immobilier. Dans cette expédition qui incite de nombreux Français à se lancer dans leur premier achat immobilier, notons qu’ils se décident à passer à l’acte de plus en plus jeunes. L’âge moyen se situe en effet à 32 ans en 2021, selon une étude du blog.comparimmoneuf.fr, contre 37 ans quelques années auparavant.
Autant de raisons qui incitent à s’informer sur l’accession à la propriété dès son entrée dans la vie active. Une tentation qui, sur fond de crise sanitaire, se voit largement tournée vers des logements offrant un extérieur pour s’aérer et proposant quelques mètres carrés supplémentaires pour télétravailler…
Voilà un projet qui réclame un peu de préparation dans un marché immobilier haussier. La hausse du prix des appartements en France devrait déjà atteindre 4,8 % et celle des maisons 9,4 % à fin 2021 selon les derniers chiffres présentés par les notaires de France.
Pas de fatalité pour autant puisque des opportunités existent pour tous les acheteurs motivés. À condition de prospecter aux côtés de leur notaire, tous les primo-accédants peuvent prendre possession de leur maison ou appartement avec sérénité et en toute sécurité !

CHECKPOINT 1 :
FINANCEMENT OPTIMISÉ

Le premier étage de la fusée pour accéder à son premier logement concerne le financement. Un envol d’autant plus facile à réussir que les taux d’intérêt des emprunts immobiliers font toujours du rase-motte. En effet, la valeur moyenne sur 20 ans se situe à 0,99 % selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA en novembre 2021. Reste à prendre en compte une nouvelle règle dans l’octroi des crédits depuis le 1er janvier qui limite le taux d’endettement à 35 % et la durée de remboursement à 25 ans.
Par ailleurs, s’ajoute le fameux PTZ, prêt à taux zéro, qui peut être accordé en fonction de la localisation géographique du bien. Voici deux leviers qu’il faut absolument actionner en ce début d’année pour financer son produit meilleur marché.
Quels boosters ? Quelques dispositifs servent à décupler le pouvoir d’achat immobilier. Une check list s’impose avant de voler vers son nouveau bien :
? Le PTZ : il sert à financer l’achat d’un logement neuf ou ancien situé dans les grandes agglomérations (zones A et B1) ou villes moyennes (zones B2 et C) avec des variantes comme le montre le tableau  ci-dessous :

Part du prix du logement FINANCÉ par LE PTZ	Zones A et B1 (grandes villes)	Zones B2 et C (Villes moyennes et rural)
Logement neuf	40 %	20 %
Logement ancien avec travaux	–	40 %

Pour bénéficier du PTZ, il faut aussi que les revenus n’excèdent pas un plafond de ressources variable en fonction de la localisation du logement et du nombre d’occupants. Remboursable sur une durée de 20 à 25 ans, il peut donner droit aussi à un différé de 5, 10 ou 15 ans pour commencer à régler les mensualités.

• Le Prêt action logement : réservé aux salariés du secteur privé, il se traduit par un prêt de 40 000 € à 0,5 % (hors assurance) sur 25 ans maximum.
• Le PSLA (prêt social location accession) : destiné à un achat dans le neuf, le PSLA donne la possibilité d’acheter le bien au terme d’une certaine durée de location (au minimum une année), tout en respectant les plafonds de ressources ci-dessous :

plafond / nombre d’occupants	Zones A et B1	Zones B2 et C
2 personnes	45 589 €	32 914 €
4 personnes	59 263 €	42 187 €
5 et plus	67 600 €	46 291 €

LES BONNES PRATIQUES
    Mobiliser environ 10 % d’apport personnel.
     Faire valoir la bonne tenue de ses comptes bancaires.
     Partir sur un budget conforme à sa capacité d’emprunt.

CHECKPOINT 2 :
LOGEMENT TRIÉ SUR LE VOLET

Une fois le plan de financement calé avec le banquier, le deuxième étage de la fusée consiste à explorer le marché pour trouver le bien tant convoité. Pas de mission impossible tant que la prospection s’effectue avec l’aide du notaire, plus particulièrement de son service immobilier.
Quel procédé ? Hommes et femmes de terrain, les négociateurs notariaux maîtrisent tous les rouages de la transaction. En tant que collaborateurs des notaires, ils disposent d’un accès privilégié à de nombreuses mises en vente liées aux séparations, successions et mariages… qui s’accompagnent de projets d’achat ou de vente. Par conséquent, ils accèdent en priorité aux informations concernant l’arrivée de nouveaux biens sur le marché. Ils peuvent constituer un fichier d’offres quasi exclusives et les proposer à la clientèle de l’étude. De plus, ce service spécialisé dans la négociation s’entoure de toutes les compétences juridiques de l’étude pour que la négociation se conclue dans les meilleures conditions.

LES BONNES PRATIQUES
    Convenir d’un rendez-vous avec un négociateur immobilier.
    Sélectionner les biens à visiter en fonction de ses priorités de recherche.

CHECKPOINT 3 :
EMPLACEMENT APPROUVÉ

Tout le succès d’un achat repose sur la qualité de l’emplacement. Une condition clé pour que le bien se valorise dans le temps et se revende aisément. En effet, le parcours immobilier conduit à conserver son bien en moyenne durant 8 à 10 ans. Une donnée à prendre en compte puisque les projets de vie et objectifs professionnels conduisent bon nombre de ménages à bouger au bout de quelques années.
Quels critères ? La qualité de l’emplacement reste un élément déterminant. Cela conduit à prioriser les biens proposant transports, commerces et écoles à proximité s’il s’agit d’un appartement en ville. Pour une maison en campagne, les principales qualités reposent sur un bon accès autoroutier ou desserte par une ligne LGV. S’ajoutent bien sûr les services et commerces de première nécessité pour éviter de trop utiliser la voiture. Raison pour laquelle des villes comme Angers, Limoges ou Reims… voient arriver de nouveaux habitants séduits par des prix plus abordables que dans les grandes agglomérations comme Bordeaux ou Lyon.

LES BONNES PRATIQUES
   Définir ses besoins en termes de logement ou d’investissement.
   Réfléchir à l’emplacement du bien.

CHECKPOINT 4 :
PRIX ÉTUDIÉS

Face à l’envolée des prix de l’immobilier, bien des acheteurs peuvent être déboussolés ! Avec des hausses dans bien des secteurs géographiques, le pouvoir d’achat se réduit….  Selon la dernière note de conjoncture des notaires, les projections à fin janvier 2022 confirment la tendance à la hausse du prix des maisons anciennes. Elle devrait se situer autour de 9,6 % pour la province.
Quel tarif ? Dans ce contexte de tension immobilière, il importe de rechercher des biens qui s’affichent au réel prix du marché. Ce qui conduit tout droit dans les services immobiliers des études de notaires. Ces derniers s’emploient à évaluer les maisons, appartements, terrains… avant de les proposer sur le marché. Pour cela, ils utilisent une méthode dite  » par comparaison  » et commune à toute la profession qui consiste à définir la valeur d’un bien au regard des autres transactions réalisées dans le quartier pour un même type de bien, de surface et d’état…

LES BONNES PRATIQUES
    Formuler une offre de prix réaliste au risque de voir le bien vous échapper…
    Montrer de la réactivité afin d’être prêt à acheter.

CHECKPOINT 5 :
ACCOMPAGNEMENT PRIVILÉGIÉ

S’il est un domaine qui exige de nombreuses précautions, c’est bien celui qui concerne la rédaction du compromis.
Quels avantages ? À cette ultime étape du projet immobilier, le notaire procède à un descriptif complet du bien objet de la transaction. Il tient compte des résultats des différents diagnostics immobiliers qui peuvent ou non affecter la bonne utilisation du logement. Enfin, le notaire prend soin de favoriser le devoir d’information du vendeur afin que toute la transparence nécessaire profite à cette transaction dans l’intérêt bien compris des deux parties.
Tous ces éléments figurent dans cet avant-contrat qui relève d’une extrême précision.

LES BONNES PRATIQUES
    Consulter les biens à vendre par les notaires sur immonot et dans ce magazine.
    Contacter les études car des biens se négocient avant d’être publiés.

Christophe Raffaillac.