Même si les conditions pour l’octroi des prêts immobiliers se sont quelque peu durcies, c’est toujours le moment de prendre rendez-vous avec son banquier pour emprunter.
Un plan de financement soigné
La première impression étant souvent la bonne, n’hésitez pas à arriver à votre rendez-vous avec une ébauche de votre plan de financement. Il s’agit en quelque sorte de l’audit de votre situation financière. Le banquier en fait une analyse rationnelle par rapport à votre projet immobilier. Ce document, souvent établi sous forme de tableau, présente l’ensemble de vos besoins financiers relatifs à votre projet immobilier et, d’un autre côté, l’ensemble de vos ressources financières disponibles. C’est à partir de celui-ci que vous définirez vos besoins de prêt immobilier et votre capacité d’endettement. Votre prêt immobilier se calculera à partir du plan de financement. C’est donc un élément indispensable qu’il faut établir avec précision. Anticipez, en amenant les documents que l’on va forcément vous demander, par exemple :
- les pièces d’identité de chaque emprunteur,
- le livret de famille (pour les couples) ou une attestation sur l’honneur pour les concubins,
- un justificatif de domicile,
- le bail de location avec les quittances en cas de demande de Prêt à taux zéro,
- les 2 derniers avis d’imposition,
- les 3 derniers bulletins de salaire,
- les relevés de comptes des 3 derniers mois,
- les justificatifs des crédits immobiliers ou personnels en cours,
- les justificatifs de l’apport personnel.
Faites jouer la concurrence
Les taux d’intérêt sont actuellement très attractifs, mais cela n’exclut pas de faire le tour des banques. Et pourquoi ne pas consulter un courtier ? Il dénichera pour vous le meilleur crédit du marché. Comparez les offres et faites plusieurs simulations.
Un taux d’endettement limité
Un nouvel emprunt immobilier pourra être d’autant mieux négocié si vous n’êtes pas trop endetté. Les banques mesurent en effet votre capacité à rembourser les mensualités et à ne pas vous exposer au surendettement. Bien sûr, il existe un seuil à ne pas dépasser avec le ratio de 33 % d’endettement par rapport à vos revenus. Le Haut Conseil de Stabilité Financière a d’ailleurs appelé les banques à être plus vigilantes concernant l’octroi des prêts immobiliers aux particuliers. Ces recommandations, afin d’éviter le surendettement des ménages, pourraient se transformer en obligation.
Un prêt de quelle durée ?
Cela dépend essentiellement de votre apport personnel, du montant emprunté et de votre capacité de remboursement. Aujourd’hui, même si la durée des prêts a tendance à se rallonger, les banques doivent désormais éviter d’accorder des prêts immobiliers de plus de 25 ans.
Un apport personnel apprécié
Plus votre apport personnel sera important et meilleures seront les conditions financières consenties par votre banque. Ce petit « plus » qu’est l’apport personnel vous permet de réduire votre effort d’épargne et rassure votre banquier. La balle sera dans votre camp pour négocier votre prêt ! Généralement, les banques demandent qu’au moins 10 % de l’opération soient financés par des fonds propres. Il est bien évident que si vous disposez de 20 voire 30 %, votre banquier ne vous appréciera que plus ! Votre « profil » doit lui inspirer confiance.
Une assurance emprunteur négociée
Si l‘assurance emprunteur s’avère obligatoire, le choix de contrat peut s’effectuer en toute liberté. Depuis les lois Lagarde (2008), Hamon (2014) et l’amendement Bourquin de janvier 2018, la délégation d’assurance se démocratise. Cette option vous donne plus de latitude pour choisir votre assureur. Vous n’êtes pas obligé d’opter pour le contrat groupe proposé par la banque qui vous accorde le prêt. Rappelons que pour déterminer la prime d’assurance, qui pèse de 25 à 30 % dans le coût total d’un crédit immobilier, le contrat tient compte de trois critères clés : l’âge de l’emprunteur, son état de santé, actuel et passé, et le montant du crédit emprunté. Il est donc judicieux de bien négocier et de comparer son assurance emprunteur pour faire baisser la note de votre crédit immobilier.
Stéphanie SWIKLINSKI